CSOK-os INGATLAN ELADÁSA
Sokszor felmerül a kérdés, hogy el lehet-e adni a CSOK-kal terhelt ingatlant, illetve, hogy a CSOK-os ingatlan eladásakor vissza kell-e fizetni a CSOK-ot, vagy sem.
A kérdés elsősorban azért merülhet fel, mert a CSOK-os ingatlan tulajdoni lapjára jelzálogjog, valamint elidegenítési- és terhelési tilalom kerül bejegyzése.
A válasz azonban nem egyszerű igen, vagy nem, hanem alapvetően attól függ, hogy mi a tervünk a CSOK-os ingatlan eladása után.
Máshogy alakulnak a válaszok és a következmények abban az esetben, ha újabb ingatlant szeretnénk vásárolni, vagy építeni, illetve akkor, hogyha nem.
Egy dolog azonban közös, hogy a CSOK-os lakás eladását az elidegenítéstől számított 30 napon belül be kell jelenteni a Kormányhivatalhoz.
I. Ha a CSOK-os ingatlan eladása után nem veszünk másik lakást és nem építkezünk
Ebben az esetben, ha a CSOK-os ingatlant eladjuk, visszafizetési kötelezettségünk keletkezik. Ez azt jelenti, hogy a CSOK-ot – amennyiben az egyéb feltételeket teljesítettük – az elidegenítés napjától számított kamatokkal együtt vissza kell fizetnünk a Magyar Állam részére. Ha emellett valamilyen kötelezettségünknek sem tettünk eleget (pld. kiköltöztünk az ingatlanból), akkor a kamatokat a jogsértéstől, vagy akár a folyósítás napjától számítva kell megfizetnünk.
Ilyenkor két lehetőségünk van, vagy visszafizetjük önkéntesen a támogatást (CSOK önkéntes visszafizetése), vagy megvárjuk amíg a hatóság a visszafizetési kötelezettséget határozatban állapítja meg.
Mindkét megoldásnak megvan a maga előnye és hátránya, mely mindig a konkrét helyzettől és elérendő céloktól függ. Az önkéntes visszafizetés egyik előnye például, hogy akár a CSOK-os lakás eladása előtt is megtehetjük. Ilyenkor a jelzálogjog, valamint az elidegenítési- és terhelési tilalom a tulajdoni lapról még az elidegenítés előtt törlésre kerül, és már nem fogja akadályát képezni a CSOK-os ingatlan eladásának. Ha a hatóság meghozza visszafizetésre kötelező határozatát, abban az esetben kérhetünk pld. fizetési könnyítést, míg önkéntes visszafizetésnél erre nincs lehetőség.
A döntés előtt számos körülményt érdemes mérlegelni és fontos megvizsgálni azt is a visszafizetéssel összefüggésben, hogy fennáll-e még az állami igény, vagy nincs-e olyan körülmény, amellyel a visszafizetendő összeg esetleg méltányosság keretében csökkenthető.
II. Ha a CSOK-os ingatlan eladása után másik lakást veszünk, vagy építünk
Ha a CSOK-os ingatlan helyett másik lakást (házat) veszünk, vagy építünk, abban az esetben – amennyiben a feltételek fennállnak – nem kell visszafizetni a CSOK-ot, hanem kérhetjük a felfüggesztést, majd a terhek újabb ingatlanra történő átjegyzését, vagy a közvetlen átjegyzést. Ilyenkor tulajdonképpen fedezetcsere történik és a másik ingatlan az eredeti támogatott ingatlan helyére lép.
Tehát ebben az esetben is két lehetőség van, viszont, hogy melyiket kell/lehet alkalmazni az nem a választásunktól függ, hanem attól, hogy a másik ingatlant mikor vettük, illetve már bejegyzett tulajdonosai vagyunk-e, vagy sem.
1/A. Visszafizetési kötelezettség felfüggesztése
Ha a támogatott ingatlan eladásának a célja a lakásigény újabb lakással való kielégítése (csere / új lakás, ház építése vagy vásárlása), akkor a CSOK-os lakás eladása után kérhetjük, hogy a Kormányhivatal – az egyébként az eladás miatt keletkezett – visszafizetési kötelezettségünket határozott időre függessze fel.
Ha a hatóság a kérelmünknek helyt ad, vásárlás esetén 1 év, míg építkezés esetén 3 év áll rendelkezésünkre, hogy a hatóság számára igazoljuk az újabb lakóingatlan megszerzését, felépítését. Ez a határidő 1 alkalommal legfeljebb 2 évvel meghosszabbítható.
A visszafizetési kötelezettség felfüggesztéséről szóló határozatban a Kormányhivatal rendelkezik az ingatlant terhelő jelzálogjog, valamint elidegenítési- és terhelési tilalom törléséről is.
Ahhoz, hogy a hatóság a visszafizetési kötelezettségünket felfüggessze, előzetesen a tulajdoni lapra bejegyzett támogatás összegét – vagy annak meghatározott részét – letétbe kell helyezni a Magyar Államkincstárnál. Ezt az összeget azonban az átjegyzéskor visszautalja a Magyar Állam a részünkre.
1/B. Az átjegyzés
Miután a hatóság felfüggesztette a visszafizetési kötelezettségünket és megvettük, vagy felépítettük az újabb ingatlanunkat, valamint az ingatlannak már bejegyzett tulajdonosai vagyunk (széljegy nem elegendő), illetve rendelkezünk használatbavételi engedéllyel, akkor ennek tényét (újabb ingatlan megszerzését) szintén be kell jelenteni a Kormányhivatalnak.
Ezt követően indul az átjegyzés iránti eljárás.
Átjegyzés esetén számos feltételnek kell megfelelnünk, például már bejegyzett tulajdonosnak kell lenni az újabb ingatlanban, aminek meg kell felelnie a CSOK alapvető kritériumainak, vagy például eleget kell tennünk a beforgatási kötelezettségünknek.
Ha minden feltételnek megfeleltünk, abban az esetben a hatóság erre az újabb ingatlanra határozatával átjegyzi a jelzálogjogot, valamint az elidegenítési– és terhelési tilalmat, ezzel egyidejűleg pedig intézkedik a letétbe helyezett összeg visszautalása iránt.
A bejelentkezési és bentlakási kötelezettséget ettől kezdve már ebben az új ingatlanban kell teljesíteni.
2. Közvetlen átjegyzés
Közvetlen átjegyzés akkor kérhető, ha a támogatott lakás eladása előtt legfeljebb egy évvel már megszereztük, illetve felépítettük a másik ingatlant, vagy az eladás után szereztük meg az újabb ingatlan, azonban tulajdonjogunkat az eladástól számított 60 napon belül már be is jegyezték.
Ez tulajdonképpen egy egyszerűbb 1 lépcsős eljárás, mely esetében nem kerül sor a visszafizetési kötelezettség felfüggesztésére és nem kell letétbe helyezni a támogatás összegét.
Fontos határidők és közös szabályok
- A CSOK-os lakás eladását 30 napon belül be kell jelenteni a Kormányhivatalhoz.
- A bejelentéstől számított 60 napon belül kell benyújtani a felfüggesztés, vagy a közvetlen átjegyzés iránti kérelmet.
- Vásárlásnál 1 év, építésnél 3 év áll rendelkezésre, hogy az újabb ingatlant megszerezzük, mely határidő egy alkalommal kérelemre meghosszabbítható.
- A kérelmeket és bejelentéseket minden esetben erre rendszeresített formanyomtatványon kell benyújtani a szükséges mellékletek csatolásával.
- A lakáscélú állami támogatások tekintetében a támogatott lakás fekvése szerinti vármegyei kormányhivatal, Budapesten és Pest vármegyében Budapest Főváros Kormányhivatala (nem a MÁK!) jár el.
Mikor kell visszafizetni a CSOK-ot, ha eladjuk a CSOK-os ingatlant?
- ha az elidegenítést 30 napon belül nem jelentettük be a Kormányhivatalnak,
- ha eladás után nem vásárolunk, vagy építünk másik ingatlant,
- ha a felfüggesztéshez nem helyeztük letétbe a szükséges összeget,
ha a felfüggesztés időtartama (1 vagy 3 év) alatt nem szereztük meg az újabb ingatlant, vagy annak tényét nem jelentettük be, vagy nem vagyunk bejegyzett tulajdonosai, - megszereztük, vagy felépítettük az újabb ingatlant, azonban nem állnak fenn az átjegyzés feltételei, mert pld. az újabb ingatlan nem alkalmas az átjegyzésre.
A CSOK-os ingatlan eladása, illetve a terhek újabb ingatlanra történő átjegyzése során számos kérdést szükséges tisztázni és több együttes feltételnek kell megfelelni ahhoz, hogy a CSOK-ot ne kelljen visszafizetni.
Ha a feltételek nem teljesülnek, az nem csak a CSOK visszafizetésével, de például az adóvisszatérítési támogatás, vagy a CSOK-hoz igénybe vett illetékkedvezmény elvesztésével is járhat.